Lei do Inquilinato: regras nem tão novas assim

Não muda tanto assim. As alterações na Lei do Inquilinato, propostas pelo projeto de lei 140\/09, têm como principal objetivo adaptar o texto original, de 1991, ao Código Civil e outras leis mais recentes. Ou seja, a maioria das novas regras para locação de imóveis, na prática, já estava valendo. Mesmo assim, o setor imobiliário comemora, na expectativa de que a lei seja sancionada pelo presidente Lula. Para os empresários, as ações de despejo deverão terminar mais rapidamente, devido à regra que diz que, para não ter de deixar o imóvel, o inquilino em débito deverá depositar a quantia devida num período de 15 dias, depois da decisão judicial.

Hoje, numa ação de despejo por falta de pagamento, quando chega o último dia do prazo para desocupação do imóvel, o inquilino comunica ao Judiciário sua intenção de quitar a dívida. Essa ação, então, volta para o juiz e rola por mais alguns meses - o tempo médio no país é de 14 meses, ressalta o presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (SecoviRio), Pedro Wähmann: "Agora, se a lei for sancionada, o que vai valer é a boa-fé de quem realmente quer pagar: dentro do prazo para a desocupação, de 15 dias, o inquilino paga a dívida de uma vez e está encerrado o assunto. Não existe mais essa história de intenção de pagar".

Essa mudança, acrescenta Wähmann, é importante para que o investidor volte a olhar o aluguel como opção financeira: - A grande preocupação de quem investia em imóvel residencial para alugar era o insucesso na retomada. O outro componente a gente já tem, que é a rentabilidade compatível com outras aplicações.

Exoneração do fiador: uma medida de equilíbrio

A questão da fiança foi a que passou por mais modificações.

Segundo o texto original da Lei do Inquilinato, o fiador só fica livre da garantia quando o imóvel é devolvido, embora em ações mais recentes, ajustandose ao Código Civil de 2002, a Justiça venha permitindo que ele se exonere da responsabilidade quando o prazo original do contrato termina. Com a nova lei - embora a redação deixe claro que a fiança se estende até a entrega das chaves - o fiador poderá pedir sua dispensa ao fim do prazo, ainda que o inquilino permaneça no imóvel.

Além disso, o fiador passará a poder se exonerar se os inquilinos se separarem e quem permanecer no imóvel for o cônjuge do titular do contrato.

"Nesses casos, o fiador ainda ficará responsável pela fiança por 120 dias, prazo que o inquilino terá para encontrar novo fiador", explica o advogado Hamilton Quirino.

Para Wähmann, essa foi uma medida de equilíbrio: "Na prática, uma situação recorrente é a seguinte: o casal aluga o imóvel, e pai ou parente de um dos dois, se torna fiador. Se ocorre uma separação e há desavenças, fica uma situação incômoda. O fiador continua a se responsabilizar pelo ex-cônjuge de seu parente".

O projeto de lei permite ainda que o fiador integre a ação de despejo, o que facilitará a cobrança do débito.

"Alguns juízes entendem que a ação não pode ser cumulativa, pois ninguém despeja o fiador. Assim, o proprietário do imóvel precisa mover uma ação de despejo e outra de cobrança, tornando o processo demorado", acrescenta Quirino.

Outra mudança se refere à ação de revisão de aluguel. O texto atual diz que o proprietário pode obter um aluguel provisório que não exceda 80% do que estiver pedindo.

Segundo o projeto de lei, em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do valor vigente. O advogado Renato Anet discorda da nova regra: "Com a estabilização da moeda pós Plano Real e a estabilidade do mercado na área de locações, alguns inquilinos que têm contratos antigos estão pagando aluguéis muito superiores ao real valor de mercado".

Vínhamos conseguindo na Justiça que eles pagassem aluguel provisório de menos da metade do que vinham pagando. Faz uma diferença enorme, já que são ações demoradas. Agora, o juiz ficará amarrado à lei.

Em ações de despejo, valor da caução cai para 6 a 12 meses

Outra mudança apontada pelos advogados se refere ao valor da caução exigida pela Justiça para execução provisória do despejo. Essa quantia é depositada em juízo como garantia para o caso de o inquilino ganhar a ação de despejo, depois de já ter desocupado o imóvel.

No novo texto, o valor da caução foi reduzida do equivalente a algo entre 12 e 18 meses de aluguel, para 6 a 12 meses, beneficiando o proprietário.

Quirino ressalta ainda que, com a nova redação, ficou mais claro que a multa para devolução do imóvel antes do prazo deverá ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato.

O texto original dizia que o locatário poderia devolver o imóvel antes do tempo, pagando a multa pactuada segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil - que diz apenas que o valor não pode exceder a obrigação principal.

"A Justiça já vinha entendendo que a multa deve ser proporcional, mas isso ficou mais claro. Hoje, o locador pode fixar cinco meses de multa faltando um ano ou três meses. Agora, será proporcional".